老江东的划船社区，作为宁波第一个“原拆原建”的省级未来社区试点项目，在2022年夏天启动拆迁时，可谓全城瞩目。
拆迁后，其中的近4600户居民最为关心的，应该是土地什么时候出让？回迁房什么时候能建成？未来的划船，整体上会建成什么样？
昨晚，宁波市资规局整体挂牌了划船未来社区8个地块，地块名为“鄞州区JD04-05-03、04、06、07、09、16、17、18地块”。
其中包括建回迁房、优购商品房的土地——优购商品房，是供划船拆迁户中不拿回迁房、而是选择货币补偿并拿优购兑票的居民，以优惠价选购的商品房。
还包括文化设施用地、建服务式公寓的用地、商务办公用地，等等。
总体上看，划船未来社区地块总用地面积15.4万余平方米，总计容建筑面积近45万平方米，称得上是“超级地块”。
其出让起始总价约40.9亿元，折合楼面价约9112元/平方米，定于3月27日9:00开拍。
地块区位示意图
地块现状图
划船未来社区地块体量庞大，用地性质又比较多样，我们结合下面这张图，一一介绍：
上图中的4宗回迁房用地，规划指标分别是：
地块1：用地面积约6300平方米，容积率4.17
地块2：用地面积约45600平方米，容积率2.59
地块3：用地面积约38300平方米，容积率3.34
地块4：用地面积约12200平方米，容积率3.29
这4宗计容总建筑面积超31万平方米的回迁房地块，为带建设工程设计方案出让，方案鸟瞰图和住宅典型南立面图分别如下：
按地块“开发建设回购运营监管协议”，这4宗回迁房用地上，要建3305套回迁房，户型要求如下表：
回迁房建成后，由鄞州区政府指定单位回购，回购平均价格为15549元/㎡，配套非人防车位回购价格为5万/个。回迁房地块上的配套商业用房，则允许开发商对外销售。
在项目竣工验收后，开发商还需提供经鄞州区政府指定单位依规审定的装修标准和装修方案，供回迁户在选房抽签阶段选择，装修标准包括但不限于按房屋建筑面积计800元/平方米、1200元/平方米、1500元/㎡三档。
上图中位于东城百汇南侧的商住混合用地，用地面积约38700平方米，容积率2.6，其中住宅计容建筑面积(含居住配套服务设施)不超过90500平方米，商业商务计容建筑面积不少于10100平方米(其中商务计容建筑面积不少于7660平方米，且不超过8000平方米)。
按地块“开发建设回购运营监管协议”，这宗商住混合用地上所建的商品住宅，须根据划船拆迁时推出的优购兑票政策约定，设计8种户型，分别为：建筑面积89档、100档、110档、119档、128档、138档、180档户型（含边套和中间套2个户型），每种户型不少于14套（最多不超过28套），总计不少于112套（最多不超过224套），作为优购房源。
在全部优购房源取得预售许可后，开发商须配合鄞州区政府指定单位，向优购兑票持有人公布经住建部门备案的以及拟实际对外销售的一房一价信息，并安排为期30日的优购权益兑换期。
优购权益兑换期结束后，优购兑票持有人未选购的优购房源均转为普通商品住房，由开发商销售。
针对优购兑票持有人，开发商须额外提供一个按房屋建筑面积计2000元/㎡的优购商品房装修标准和装修方案。优购兑票持有人选择该方案的，若实际装修价格超过2000元/㎡，按2000元/㎡计算。
上图中位于嘉汇国贸和东城百汇中间的——
文化设施用地：用地面积约3700平方米、容积率2.5
服务式公寓用地：用地面积约7500平方米、容积率2.9，所建的服务式公寓按成套住宅设置。
上图中位于甬港豪庭西北侧的商务办公用地，用地面积约1900平方米、容积率2.62。
按地块“开发建设回购运营监管协议”，项目建设后，鄞州区政府指定单位将回购商业、商办及文化设施用房总计近2.2万平方米（地上产权建筑面积），其中文化设施用房结算单价为9100元/平方米（毛坯），商业、商务办公用房结算单价13000元/平方米（含装修）。
另外，鄞州区政府指定单位还将回购各个地块上配建的未来社区场景用房近2700平方米，包括共享书房、健康小屋、百姓健身房、社区食堂、未来创客厅、社区综合超市等等，含装修结算价格16550元/平方米。
按照出让要求，划船未来社区地块须在土地交付之日起12个月内开工、48个月内竣工。
2023年底，划船拆迁后出让的首宗商品住宅用地出让，被中能建以起始楼面地价20999元/平方米、0溢价、总价约22.2亿元竞得，即目前在售的百誉府，住宅备案均价约35556元/平方米。
不知哪家开发商会拍下堪称“巨无霸”的划船未来社区地块？其中可对外销售的商品住宅，届时会卖什么价格？
记者 施文